所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。

    稅收是問題癥結

    有專家稱，“陰陽合同”的出現，主要是買方基于經濟的考量。因為房地產行業是我國發展最活躍的行業，如果按規定打擊“陰陽合同”的話，就會促使一部分人因顧慮稅負而不買房。然而，隨著我國法治的健全和完善，近期國家出臺政策：申請貸款要做評估。

    例如，售價200萬元的房子，必須要用陽合同來貸款。也就是說，房子的價格是200萬元，陽合同的價格是100萬元，因此，銀行貸款為60萬元，如果按照陰合同的價格貸款，則為160萬元。這樣似乎避免了“陰陽合同”的出現。

    正所謂上有政策，下有對策，最近市場上又出現了新的應對方法——做假網簽。即做兩次網簽，先做一個200萬元的真實網簽，獲得貸款160萬元，然后再將這個網簽撤銷，重新做一個100萬元的網簽，按照規定，重新網簽應該上報銀行，但是一般情況下，銀行對待這種情況的態度比較消極，所以現在這種做假的現象比較普遍。歸根到底完全捋順這個問題，需要把稅收制度搞清楚。

    各方權責不明，主管部門執行不力

    眾所周知，“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預示著風險。

    一直致力于房地產法律服務的田丹律師向《中國聯合商報》記者表示：“陰陽合同”在相當長的時間里都是一種客觀現象，短期內也不可能完全消除。因而，老百姓、政府機關、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。具體可分為以下幾種情形：1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效；2、對于差價太大，一般會認定無效；3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效；4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效；5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調解，調解不成則認定合同不成立；6、沒簽過戶確認書，現售價變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

    對于一筆交易，法律從兩方面來調整，一方面從保護社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實意思交易。最終以真實合同為依據，在“陰陽合同”效力上形成了兩條對立的規范：1、為保護國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。2、為促成交易，即使現售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，即部分無效。

    對于如何判定中介參與“陰陽合同”的責任的問題，田律師表示：首先，法律上要有證據證明中介參與了“陰陽合同”，才會有責任問題，證據主要指中介在過戶價格確認書或補充協議上簽字或蓋章，或者同時在預約和現售上蓋章但兩份合同差價懸殊。其次，即便有證據證明中介參與“陰陽合同”，但現有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規定，僅有行業規范和行政性處罰規范，故法院一般不會直接判決中介因協助避稅而承擔責任，最多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。最后，行政主管機關和行業協會有權對參與“陰陽合同”的中介進行行政處罰。一般，中介只要沒留下參與“陰陽合同”的證據，法院因中介參與“陰陽合同”判決中介承擔責任的可能性很小，但不能排除國土房管局和房地產協會的行政處罰。

    法院裁量有空間，力度在推進

    面對律師和買賣雙方對法院執行力度和裁量標準的質疑，面對目前房產糾紛增多的現狀，法院在其中扮演怎樣的角色？起到什么樣的作用？

    北京市朝陽區人民法院法官劉勇對《中國聯合商報》記者說：“基本的原則還是統一的，只是個別的案子情節不同，比如就違約來說，違約的程度也不同，是根本違約還是輕度違約，責任也不同，法院在統一原則之下，會有一個自由裁量的空間，如果所有的法院裁量都是一模一樣的話，那就不需要法官了，只需要電腦程序統一判案就可以了。”

    針對“陰陽合同”問題，外界存在法院消極裁量，以及二審法官為了保護一審法官而盡量不更改一審法官判決的質疑，對此，劉勇法官解釋：“陰陽合同”確實是一種不可取的行為，但目前的確大量存在，法院一般都會以反映買賣雙方真實意圖的合同為準。同時，如果二審法官認定合同應為無效，并不會維持一審原判，而會改判，一般每年都有10-15%的發改率。近些年強制執行的強度還是很大的，畢竟法院不是偵查機關，也不是公安機關，很多法官的手機都是24小時開機，接到當事人電話，法官半夜就要出門辦案。對于不配合的當事人，法院也會采取拘留等措施。(來源：中國聯合商報)