28日，杭州又迎土地開閘，城東新城、勾莊板塊引來(lái)大鱷搶地，并驚現(xiàn)直接加價(jià)過億元反常行為，最終當(dāng)日6宗土地共吸金54億。
杭州土地市場(chǎng)正在進(jìn)一步加熱。記者了解到，業(yè)內(nèi)大佬們一直虎視眈眈的浙大華家池校區(qū)內(nèi)凱旋單元3宗土地，將成為下一個(gè)熱點(diǎn)地塊。種種跡象表明：這一擱置多年的土地近期突然進(jìn)展提速、進(jìn)入凈地狀態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將流入土地拍賣市場(chǎng)，總價(jià)或?qū)⑦^百億。
作為杭州史上總價(jià)最高的地塊，該地塊已經(jīng)吸引了眾多大鱷的關(guān)注與暗戰(zhàn)。
拆遷突然加速
已進(jìn)入凈地狀態(tài)
浙大華家池校區(qū)，由艮山路、凱旋路、鳳起路和秋濤北路圍合而成，校園內(nèi)的華家池是杭州城區(qū)內(nèi)水域面積僅次于西湖的湖泊，也以茂盛的植被著稱，是附近居民休閑散步的好去處。
2007年，華家池校區(qū)確定了搬遷計(jì)劃；2009年，華家池校區(qū)出現(xiàn)在杭州市讀地手冊(cè)中，宣告可以出讓；2011年，正式更名為“凱旋單元地塊”；2012年，江干區(qū)招商局正式公開推薦這塊土地；2013年，華家池地塊再次出現(xiàn)在讀地手冊(cè)中，并有消息稱拆遷工作突然提速。
那么，現(xiàn)在的華家池校區(qū)到底是什么狀況呢？近日，記者走進(jìn)華家池校區(qū)，感覺一切如舊。事實(shí)上，所謂的華家池地塊并非整個(gè)華家池校區(qū)，僅是校區(qū)北部的3宗地塊組合而成，總面積約為240畝，曾是蔬菜研究所、植物中心、員工宿舍等建筑物所在地，按照華家池校區(qū)體量，出讓面積僅占校區(qū)面積六分之一左右。
目前這宗待出讓的土地和校區(qū)已經(jīng)被圍墻分隔開，只留下一道門，上面的告示顯示禁止通行。圍墻內(nèi)的建筑已經(jīng)全部被夷為平地，現(xiàn)場(chǎng)有少數(shù)幾個(gè)工人，不見大型的建筑機(jī)械。一片平整的土地靜靜地暴曬在陽(yáng)光下，和周邊幾條擠滿車輛的喧鬧道路形成強(qiáng)烈對(duì)比。
這或許是這片土地最后的寧?kù)o。校園一位保安告訴記者，三年前他調(diào)過來(lái)的時(shí)候，就傳言這塊地要賣掉了，里面的一些居住者也被限期搬出，但是土地一直沒有賣掉，所以拆遷一直停在那里。直到今年，突然上面說(shuō)這塊地馬上要賣了，很短時(shí)間內(nèi)建筑就被拆除了。
據(jù)能接觸到做地單位的一位知情人士透露，華家池地塊或許年內(nèi)會(huì)進(jìn)入招拍掛階段。
多家大鱷
虎視眈眈華家池地塊
華家池地塊，是杭州市中心不可多得的寶地，兼具環(huán)境、歷史文化和地段三大優(yōu)勢(shì)，一直都是各家開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)知情者透露，華家池地塊剛宣布出讓之初，杭城本土一家房產(chǎn)大鱷就伸出了橄欖枝，稱愿意出價(jià)82億元獲得這三宗土地。當(dāng)時(shí)正處于政策敏感期，杭州有關(guān)部門擔(dān)心這么高的總價(jià)會(huì)造成不好的社會(huì)輿論，就沒有拿出來(lái)出讓。后來(lái)開發(fā)商拿地意愿減弱，這件事情就擱淺了。
在此之后，華家池地塊經(jīng)歷了數(shù)次的微調(diào)，土地性質(zhì)由商業(yè)變?yōu)樽≌吧虡I(yè)金融用地，土地面積由100畝變?yōu)?40畝，三宗土地各自面積也進(jìn)行了微調(diào)。
杭州本土及外來(lái)企業(yè)的房產(chǎn)大鱷始終沒有停止對(duì)這塊土地的關(guān)注和接觸。去年，又有消息傳出李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔看上了這塊土地，希望借此進(jìn)軍杭州市場(chǎng)。這一消息一直沒有得到官方的證實(shí)。
按照周邊近幾年土地價(jià)格、在售樓盤價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格推算，華家池校區(qū)如果三宗地整體出讓，總價(jià)應(yīng)該在120億左右。這不僅會(huì)創(chuàng)下杭州土地出讓總價(jià)的新紀(jì)錄，甚至將成為全國(guó)新紀(jì)錄。
如此天價(jià)無(wú)疑是一道難以越過的門檻，將絕大多數(shù)房企擋在門外。誰(shuí)能入主華家池地塊，成為今年土地市場(chǎng)一個(gè)焦點(diǎn)猜想。
首先是杭州本土房企，有能力支付這筆土地款的無(wú)疑只有綠城和濱江。綠城在今年杭州土地市場(chǎng)一直不見聲音，獨(dú)自競(jìng)得的可能性并不大。華家池位于濱江房產(chǎn)的大本營(yíng)，一向不做地王的濱江拿下凱旋門地王的原因是“臥榻之側(cè)豈容他人鼾睡”，這讓大家見識(shí)到戚金興對(duì)于這一區(qū)域的情結(jié)。再加上近期濱江退出和萬(wàn)科合作的金色草莊項(xiàng)目，獲得了部分資金，有業(yè)內(nèi)猜測(cè)濱江或?yàn)樵俅文玫販?zhǔn)備彈藥。
再說(shuō)已經(jīng)進(jìn)軍杭州的外來(lái)大鱷。按照目前在杭州的行事風(fēng)格來(lái)說(shuō)，最有希望的是萬(wàn)科和綠地。
還有尚未進(jìn)軍杭州的黑馬房企。除去傳言中的和記黃埔，國(guó)內(nèi)另外一家知名房企也卷入了華家池之爭(zhēng)的傳言中。但有業(yè)內(nèi)人士稱，外來(lái)大鱷進(jìn)軍杭州直接選擇華家池的可能性非常小，一般會(huì)選擇偏遠(yuǎn)區(qū)域，以圖降低風(fēng)險(xiǎn)。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，看好華家池地塊的開發(fā)商不少，但有能力吞下的開發(fā)商并不多，本土僅有的房企大鱷、已經(jīng)進(jìn)駐杭州的大鱷、突然殺出的新來(lái)黑馬，均有可能。無(wú)論是誰(shuí)，一定是一家非常知名的房企。
據(jù)記者了解，今年和這宗土地頻繁接觸的開發(fā)商并不在少數(shù)，競(jìng)爭(zhēng)？還是聯(lián)手？其實(shí)房產(chǎn)大鱷們已經(jīng)開始了暗戰(zhàn)，有幾家不愿透露名字的房企正在放風(fēng)試探對(duì)方的底牌和態(tài)度。按照目前華家池地塊的體量以及土地性質(zhì)構(gòu)成，擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)作和擅長(zhǎng)高端樓盤的兩家房企聯(lián)合競(jìng)得的可能性較大。據(jù)消息人士透露，目前一家大鱷已經(jīng)開始做華家池的初步規(guī)劃，另一家大鱷則稱如果前者想拿地不可能繞過自己，目前兩家大鱷已經(jīng)多次會(huì)談，準(zhǔn)備聯(lián)手參與競(jìng)拍，且上述兩家公司在上海已經(jīng)有聯(lián)手的先例。
打造什么項(xiàng)目
商業(yè)綜合體+高端住宅
華家池三宗土地分別約為71畝、62畝和107畝，住宅容積率為3.2，商業(yè)容積率為5.0~6.0，建筑密度為30%~40%，綠化率為25%~30%，建筑限高100米。按照目前的規(guī)劃，土地性質(zhì)為住宅及商業(yè)金融用地，總出讓面積240畝，可建面積高達(dá)63萬(wàn)方，其中住宅34.4萬(wàn)方，商業(yè)高達(dá)28.6萬(wàn)方。如此大體量的商業(yè)用地，勢(shì)必會(huì)成為一個(gè)新的商業(yè)中心。
按照杭州市規(guī)劃局透露的信息，華家池地塊作為凱旋單元的一部分，將被打造成華家池創(chuàng)意研發(fā)區(qū)和華家池大型公園居住區(qū)。參與華家池規(guī)劃的某規(guī)劃師告訴媒體，華家池地塊將規(guī)劃建設(shè)城市綜合體，臨艮山路邊為商業(yè)，將建大型公共建筑，內(nèi)部則建住宅。據(jù)章惠芳預(yù)測(cè)，住宅部分將會(huì)成為杭城一線高端產(chǎn)品，精裝修售價(jià)或達(dá)50000元/平方米。
杭州已出讓或?qū)⒊鲎尩?高校地塊
浙江大學(xué)湖濱校區(qū)2005年出讓給嘉里，總價(jià)24.6億元，由于西湖限高原因，準(zhǔn)備打造的嘉里中心至今仍未面世。
浙江工商大學(xué)2007年出讓的土地，由雅戈?duì)柛?jìng)得，15700元/平方米的樓面價(jià)成為杭州當(dāng)年地王，沉寂數(shù)年后才以御西湖項(xiàng)目面世。
浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院東方學(xué)院土地為御西湖面積的4倍，預(yù)計(jì)將會(huì)有部分進(jìn)入土地市場(chǎng)。
杭師大文一路校區(qū)已經(jīng)完成搬遷工作，按照規(guī)劃將被打造成城市綜合體，有消息稱今年將進(jìn)入土地市場(chǎng)。
